Τι είναι τα κοινόχρηστα και πώς υπολογίζονται
Το «χαρτάκι» έχει λογική — απλώς κανείς δεν την εξήγησε ποτέ. Χιλιοστά, κατηγορίες δαπανών, ο πίνακας κατανομής, ένα παράδειγμα με νούμερα, και ποιος πληρώνει τι: ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής.
1. Δύο έννοιες με το ίδιο όνομα
Όταν λέμε «κοινόχρηστα» εννοούμε δύο διαφορετικά πράγματα, και η σύγχυση ξεκινά από εδώ.
Κοινόχρηστα μέρη είναι τα τμήματα του κτηρίου που δεν ανήκουν σε κανένα διαμέρισμα αλλά σε όλους μαζί, εξ αδιαιρέτου: το οικόπεδο, τα θεμέλια, οι φέροντες τοίχοι, η στέγη ή ταράτσα, το κλιμακοστάσιο, ο ανελκυστήρας, οι εγκαταστάσεις κεντρικής θέρμανσης. Κοινόχρηστες δαπάνες είναι τα έξοδα για τη λειτουργία, τη συντήρηση και την επισκευή αυτών των μερών — και μοιράζονται σε όλους.
«Αδιαίρετος είναι η ιδιοκτησία επί του εδάφους, των θεμελίων, των πρωτοτοίχων, της στέγης, των καπνοδόχων, των αυλών, φρεάτων, ανελκυστήρων, βόθρων, εγκαταστάσεων κεντρικής θερμάνσεως και παντός άλλου πράγματος χρησιμεύοντος προς κοινήν των ιδιοκτητών χρήσιν.»
Και ως προς τις δαπάνες: κοινά βάρη θεωρούνται «η συντήρησις και επισκευή» αυτών των μερών και «οι παντός είδους φόροι οι βαρύνοντες την κοινήν οικοδομήν».
Ν. 3741/1929, άρθρο 2 §1 και άρθρο 5 περ. γ΄. Η ιδιοκτησία κατ' ορόφους ρυθμίζεται επίσης από τα άρθρα 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα.Ο νόμος είναι του 1929, γραμμένος σε καθαρεύουσα, και εξακολουθεί να ισχύει. Ό,τι δεν ρυθμίζει ρητά, το αφήνει στη συμφωνία των συνιδιοκτητών — δηλαδή στον κανονισμό της πολυκατοικίας.
2. Τα χιλιοστά: το κλειδί
Το ερώτημα που απασχολεί τους περισσότερους δεν είναι «πόσο κάνει το πετρέλαιο» αλλά «γιατί εγώ πληρώνω περισσότερα από τον απέναντι». Η απάντηση είναι τα χιλιοστά.
Ο νόμος ορίζει ότι κάθε συνιδιοκτήτης συνεισφέρει στα κοινά βάρη ανάλογα με την αξία του διαμερίσματός του. Στην πράξη, αυτή η αναλογία αποτυπώνεται σε έναν πίνακα που συντάχθηκε όταν χτίστηκε το κτήριο και περιλαμβάνεται στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας — το συμβολαιογραφικό έγγραφο που «έκοψε» το κτήριο σε διαμερίσματα. Το άθροισμα όλων των διαμερισμάτων είναι πάντα 1.000.
«Έκαστος των συνιδιοκτητών υποχρεούται να συνεισφέρη εις τα κοινά βάρη επί τη βάσει της αξίας του ορόφου ή διαμερίσματος ου είναι κύριος.»
Ν. 3741/1929, άρθρο 5 περ. β΄ — ισχύει «εν ελλείψει πάσης συμφωνίας», δηλαδή όταν ο κανονισμός δεν ορίζει κάτι διαφορετικό.Δεν υπάρχει μία στήλη χιλιοστών — υπάρχουν πολλές
Ο πίνακας των περισσότερων πολυκατοικιών έχει περισσότερες από μία στήλες, επειδή δεν ωφελούνται όλα τα διαμερίσματα το ίδιο από κάθε εγκατάσταση:
- Χιλιοστά συνιδιοκτησίας (ή οικοπέδου): το ποσοστό σας στο ίδιο το ακίνητο. Χρησιμοποιείται για τις ψήφους στη συνέλευση και για τις δαπάνες που αφορούν το κτήριο ως σύνολο.
- Χιλιοστά γενικών δαπανών: για καθαριότητα, ρεύμα κοινοχρήστων, νερό, μικροσυντηρήσεις. Συχνά ταυτίζονται με τα προηγούμενα, όχι πάντα.
- Χιλιοστά ανελκυστήρα: αυξάνονται με τον όροφο. Το ισόγειο συχνά έχει μηδέν ή ελάχιστα.
- Χιλιοστά θέρμανσης: στα κτήρια μετά το 1985 προκύπτουν από τη μελέτη κατανομής του ΠΔ 27/1985 (συντελεστές εi και fi), όχι από την αξία.
Γι' αυτό ένα ρετιρέ μπορεί να πληρώνει περισσότερο ανελκυστήρα από ένα διπλάσιο ισόγειο, και ένα γωνιακό διαμέρισμα περισσότερη θέρμανση από ένα μεσαίο ίδιων τετραγωνικών.
Τα χιλιοστά δεν αλλάζουν με απόφαση συνέλευσης, όσο μεγάλη κι αν είναι η πλειοψηφία. Είναι μέρος της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και αλλάζουν μόνο όπως αυτή: με συμφωνία όλων, συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή. Αν ένα διαμέρισμα ενώθηκε με το διπλανό, μια αποθήκη έγινε κατοικία ή ένα ισόγειο έγινε κατάστημα και ο πίνακας δεν ενημερώθηκε, κάποιοι πληρώνουν λάθος — ίσως για χρόνια.
3. Οι κατηγορίες δαπανών
Ένα σωστά φτιαγμένο φύλλο κοινοχρήστων δεν έχει ένα ποσό αλλά ομάδες δαπανών, καθεμία κατανεμημένη με τη δική της στήλη χιλιοστών. Αυτές είναι οι συνηθισμένες:
| Κατηγορία | Τι περιλαμβάνει | Κατανέμεται με |
|---|---|---|
| Γενικές | Καθαριότητα, ρεύμα και νερό κοινοχρήστων, λαμπτήρες, μικροεπισκευές, αμοιβή διαχείρισης, γραφική ύλη | Χιλιοστά γενικών δαπανών |
| Ανελκυστήρα | Μηνιαία συντήρηση, ρεύμα κίνησης, βλάβες, περιοδικός έλεγχος | Χιλιοστά ανελκυστήρα |
| Θέρμανσης | Καύσιμο (πετρέλαιο/αέριο), ετήσια συντήρηση καυστήρα, ρεύμα κυκλοφορητή | Συντελεστές θέρμανσης (εi/fi) ή μετρητές |
| Ειδικές / ιδιοκτητών | Έκτακτες επισκευές, αντικαταστάσεις, μονώσεις, βαψίματα, αποθεματικό, ασφάλιστρα | Χιλιοστά συνιδιοκτησίας (κατά κανόνα) |
| Ατομικές | Χρέωση που αφορά ένα μόνο διαμέρισμα (π.χ. ζημιά από υπαιτιότητα, δική του κατανάλωση) | Εξ ολοκλήρου στο διαμέρισμα |
Η διάκριση «ειδικές / ιδιοκτητών» δεν είναι λογιστική λεπτομέρεια: είναι η γραμμή που χωρίζει τι πληρώνει ο ενοικιαστής από τι πληρώνει ο ιδιοκτήτης (βλ. παρακάτω).
4. Παράδειγμα υπολογισμού
Πολυκατοικία δέκα διαμερισμάτων, ένας χειμωνιάτικος μήνας. Οι συνολικές δαπάνες: γενικές 420 €, ανελκυστήρας 150 €, θέρμανση 900 €. Ας δούμε δύο διαμερίσματα.
| Διαμέρισμα Δ2 (4ος όροφος) | Διαμέρισμα Ι1 (ισόγειο) | |
|---|---|---|
| Χιλιοστά γενικών | 120 ‰ | 95 ‰ |
| Χιλιοστά ανελκυστήρα | 130 ‰ | 0 ‰ |
| Ποσοστό θέρμανσης (από μελέτη) | 11,5 % | 12,8 % |
| Γενικές: 420 € × χιλιοστά | 50,40 € | 39,90 € |
| Ανελκυστήρας: 150 € × χιλιοστά | 19,50 € | 0,00 € |
| Θέρμανση: 900 € × ποσοστό | 103,50 € | 115,20 € |
| Σύνολο μήνα | 173,40 € | 155,10 € |
Παρατηρήστε ότι το ισόγειο, αν και μικρότερο, πληρώνει περισσότερη θέρμανση: έχει μεγαλύτερες θερμικές απώλειες (δάπεδο προς το έδαφος ή προς πυλωτή) και η μελέτη το αποτυπώνει. Και δεν πληρώνει καθόλου ανελκυστήρα, γιατί έτσι ορίζει ο πίνακάς του. Κανένα από τα δύο δεν είναι «άδικο» — είναι απλώς η κατανομή που υπογράφηκε στη σύσταση.
Τα νούμερα είναι ενδεικτικά. Σε κτήρια με θερμιδομετρητές ή ωρομετρητές, το ποσοστό θέρμανσης δεν είναι σταθερό αλλά προκύπτει κάθε μήνα από την κατανάλωση — δείτε τον οδηγό για τη θέρμανση.
5. Ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής;
Εδώ χρειάζεται μια διάκριση που συχνά χάνεται. Απέναντι στην πολυκατοικία, υπόχρεος είναι πάντα ο ιδιοκτήτης. Ο νόμος του 1929 μιλάει για «συνιδιοκτήτες» — δεν γνωρίζει ενοικιαστές. Αν ο ενοικιαστής δεν πληρώσει, η πολυκατοικία στρέφεται κατά του ιδιοκτήτη, και εκείνος με τη σειρά του κατά του ενοικιαστή.
Μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, ο κανόνας που ακολουθείται είναι: τα τακτικά, λειτουργικά έξοδα βαρύνουν τον ενοικιαστή· τα έκτακτα, κεφαλαιουχικά τον ιδιοκτήτη. Η βάση είναι οι διατάξεις της μίσθωσης στον Αστικό Κώδικα: ο εκμισθωτής οφείλει να διατηρεί το μίσθιο κατάλληλο για τη χρήση του (ΑΚ 575) και φέρει τα βάρη και τους φόρους του (ΑΚ 590)· ο μισθωτής δεν ευθύνεται για τις φθορές της συνηθισμένης χρήσης (ΑΚ 592).
| Πληρώνει ο ενοικιαστής | Πληρώνει ο ιδιοκτήτης |
|---|---|
| Καθαριότητα, ρεύμα και νερό κοινοχρήστων | Αντικατάσταση καυστήρα, λέβητα, ανελκυστήρα |
| Καύσιμο θέρμανσης, ετήσια συντήρηση καυστήρα | Μόνωση ταράτσας, βάψιμο κλιμακοστασίου ή πρόσοψης |
| Μηνιαία συντήρηση και ρεύμα ανελκυστήρα | Αποθεματικό της πολυκατοικίας |
| Αμοιβή διαχείρισης | Ασφάλιση κτηρίου, φόροι που βαρύνουν το ακίνητο |
| Μικροεπισκευές από φθορά χρήσης (λαμπτήρες, πόμολα) | Βλάβες από παλαιότητα ή κατασκευαστικά ελαττώματα |
Το μισθωτήριο μπορεί να ορίσει κάτι διαφορετικό — και συχνά το κάνει. Αν το συμβόλαιο λέει ρητά ποιος πληρώνει τι, ισχύει αυτό. Αν δεν λέει τίποτα, ισχύει ο παραπάνω διαχωρισμός. Και σε κάθε περίπτωση, το φύλλο κοινοχρήστων πρέπει να δείχνει τις «δαπάνες ιδιοκτητών» χωριστά, αλλιώς ο ενοικιαστής δεν μπορεί να ξέρει τι του αναλογεί.
6. Τι μπορείτε να ζητήσετε
Δεν χρειάζεται να υποψιάζεστε κάποιον για να θέλετε να καταλαβαίνετε τι πληρώνετε. Ως συνιδιοκτήτης, είναι εύλογο να ζητήσετε — και να τεθεί στη συνέλευση αν χρειαστεί:
- Αναλυτική κατάσταση κάθε μήνα: κάθε δαπάνη ξεχωριστά, με την κατηγορία της, όχι μόνο το τελικό ποσό ανά διαμέρισμα.
- Τον πίνακα χιλιοστών που χρησιμοποιείται σήμερα, για να τον συγκρίνετε με τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας στο συμβόλαιό σας.
- Τη μελέτη κατανομής θέρμανσης, αν το κτήριο είναι μετά το 1985 ή έχει αυτονομία.
- Τα παραστατικά των δαπανών — ο διαχειριστής οφείλει λογοδοσία με δικαιολογητικά στη συνέλευση (δείτε τον οδηγό για τον διαχειριστή).
Αν κάτι από αυτά δεν υπάρχει ή «δεν βρίσκεται», δεν σημαίνει απαραίτητα κακή πίστη. Σημαίνει ότι η πολυκατοικία λειτουργεί χωρίς αρχείο — και αυτό είναι πρόβλημα από μόνο του.
Συχνές ερωτήσεις
Το διαμέρισμα είναι κλειστό. Πληρώνω κοινόχρηστα;
Ναι. Οι δαπάνες που κατανέμονται με χιλιοστά (γενικές, ανελκυστήρας, ειδικές) οφείλονται ανεξάρτητα από τη χρήση — αφορούν την ιδιοκτησία, όχι τον ένοικο. Για τη θέρμανση, ένα κλειστό διαμέρισμα με μετρητή πληρώνει τουλάχιστον το πάγιο μέρος (συντελεστής εi), επειδή ωφελείται από τη θερμότητα των γειτόνων.
Μένω στο ισόγειο. Γιατί να πληρώνω ανελκυστήρα;
Ισχύει ό,τι λέει ο πίνακας χιλιοστών ανελκυστήρα της σύστασης. Σε πολλά κτήρια το ισόγειο έχει μηδέν, σε άλλα ένα μικρό ποσοστό (π.χ. επειδή χρησιμοποιεί τον ανελκυστήρα για το υπόγειο ή την ταράτσα). Αν ο πίνακας σας χρεώνει, δεν αλλάζει με απόφαση συνέλευσης — μόνο με τροποποίηση της σύστασης.
Μπορεί η συνέλευση να αλλάξει τα χιλιοστά με πλειοψηφία;
Όχι. Τα χιλιοστά είναι μέρος της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και του κανονισμού. Η αλλαγή τους απαιτεί συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή (ν. 3741/1929, άρθ. 4 §1 και 13). Μια απόφαση συνέλευσης που «αλλάζει» χιλιοστά μπορεί να προσβληθεί.
Τα κοινόχρηστα έχουν ΦΠΑ;
Η κατανομή καθαυτή δεν προσθέτει ΦΠΑ. Οι επιμέρους δαπάνες όμως (τιμολόγια συντηρητή, καθαριστή, καυσίμου) περιλαμβάνουν τον ΦΠΑ τους, και αυτός μοιράζεται μαζί με τη δαπάνη. Αν η διαχείριση γίνεται από εταιρεία, η αμοιβή της έχει ΦΠΑ όπως κάθε υπηρεσία.
Ποιος πληρώνει την αμοιβή του διαχειριστή — ενοικιαστής ή ιδιοκτήτης;
Κατά κανόνα ο ενοικιαστής, ως τακτική λειτουργική δαπάνη, εκτός αν το μισθωτήριο ορίζει διαφορετικά. Αν ο διαχειριστής είναι ένοικος που απαλλάσσεται από κοινόχρηστα αντί αμοιβής, το «κόστος» της απαλλαγής μοιράζεται στους υπόλοιπους με τον ίδιο τρόπο.
Πηγές και διατάξεις
Ν. 3741/1929 «Περί της ιδιοκτησίας κατ' ορόφους» — άρθρα 2 (κοινά μέρη), 5 (κατανομή κατά αξία, κοινά βάρη), 6 (κλίμακες και διάδρομοι).
Άρθρο 5 ν. 3741/1929 στο Lawspot, με το πλήρες κείμενο.
Αστικός Κώδικας: άρθρα 1002 και 1117 (οριζόντια ιδιοκτησία), 575, 590 και 592 (μίσθωση — βάρη, φόροι, φθορές).
ΠΔ 27-9/7-11-1985 (ΦΕΚ 631 Δ΄) — τεχνικός κανονισμός κατανομής δαπανών κεντρικής θέρμανσης.
