Ανελκυστήρας και υποχρεωτικές συντηρήσεις της πολυκατοικίας: τι, πότε, από ποιον
Τέσσερις συντηρήσεις δεν είναι θέμα προτίμησης ή προσφοράς — τις ορίζει η νομοθεσία, με συχνότητα, με πιστοποιητικό και με κυρώσεις. Και σε ατύχημα, η παράλειψή τους είναι ευθύνη.
1. Ανελκυστήρας: κάθε 45 ημέρες, έλεγχος ανά 5–6 έτη
Είναι το μόνο μηχάνημα της πολυκατοικίας που μεταφέρει ανθρώπους, και γι' αυτό έχει το αυστηρότερο πλαίσιο: την ΚΥΑ Φ.Α/9.2/οικ.28425/2008 (ΦΕΚ 2604 Β΄) για την εγκατάσταση, λειτουργία, συντήρηση και ασφάλεια των ανελκυστήρων. Τρεις υποχρεώσεις ξεχωρίζουν:
| Κτήριο | Συχνότητα συντήρησης |
|---|---|
| Μονοκατοικίες | Κάθε δύο μήνες |
| Πολυκατοικίες και ξενοδοχεία έως 200 κλίνες | Κάθε 45 ημέρες |
| Δημόσιοι χώροι, σταθμοί, νοσοκομεία, ξενοδοχεία άνω των 200 κλινών | Δύο φορές τον μήνα |
Κάθε επίσκεψη καταγράφεται και υπογράφεται στο βιβλιάριο συντήρησης, θεωρημένο από την αρμόδια υπηρεσία.
| Κτήριο | Κάθε |
|---|---|
| Κατοικίες έως 6 στάσεις | 6 χρόνια |
| Κατοικίες άνω των 6 στάσεων | 5 χρόνια |
| Επαγγελματικά κτήρια έως 6 στάσεις | 4 χρόνια |
| Επαγγελματικά άνω των 6 στάσεων, ξενοδοχεία έως 200 κλίνες | 3 χρόνια |
| Δημόσια κτήρια, νοσοκομεία, ξενοδοχεία άνω των 200 κλινών | 1 χρόνο |
Ο φορέας ελέγχου είναι ανεξάρτητος από τον συντηρητή. Εκδίδει πιστοποιητικό με ημερομηνία λήξης — ή κατάλογο ελλείψεων με προθεσμία αποκατάστασης.
Ο ανελκυστήρας καταχωρίζεται στην αρμόδια υπηρεσία (σήμερα στον Δήμο, παλαιότερα στη Νομαρχία) και παίρνει αριθμό. Ο ιδιοκτήτης ή διαχειριστής οφείλει να αναθέτει τη συντήρηση σε αδειούχο, να αναγγέλλει βλάβες, να τηρεί το βιβλιάριο, να φροντίζει για την περιοδική επιθεώρηση και να εξασφαλίζει διάταξη έκτακτης ειδοποίησης στον θάλαμο.
Οι κυρώσεις κλιμακώνονται από 1.500 € για μη καταχώριση έως πολλαπλάσια ποσά για σοβαρές ή επαναλαμβανόμενες παραβάσεις — και, το κυριότερο, η παράλειψη μετατρέπει ένα ατύχημα σε ευθύνη.
Τι να ελέγξετε σήμερα
- Υπάρχει πιστοποιητικό περιοδικού ελέγχου σε ισχύ; Ποια είναι η ημερομηνία λήξης του;
- Το βιβλιάριο συντήρησης έχει υπογραφή κάθε 45 ημέρες, ή έχει κενά μηνών;
- Υπάρχει έγγραφη σύμβαση με τον συντηρητή, με αριθμό άδειας και τι περιλαμβάνει;
- Λειτουργεί το κουμπί συναγερμού ή το τηλέφωνο στον θάλαμο; Πού χτυπάει;
- Ξέρετε τον αριθμό καταχώρισης του ανελκυστήρα;
2. Καυστήρας και λέβητας: κάθε χρόνο
Η ΥΑ οικ. 189533/2011 (ΦΕΚ 2654 Β΄) ρυθμίζει τη λειτουργία των σταθερών εστιών καύσης για θέρμανση κτηρίων και νερού. Για την πολυκατοικία σημαίνει:
- Ετήσια συντήρηση και ρύθμιση του καυστήρα και του λέβητα από αδειούχο τεχνικό, πριν την έναρξη της σεζόν.
- Μέτρηση καυσαερίων με αναλυτή — ο βαθμός απόδοσης και οι εκπομπές πρέπει να είναι εντός ορίων.
- Φύλλο συντήρησης–ρύθμισης που συμπληρώνει και υπογράφει ο τεχνικός· φυλάσσεται στο αρχείο της πολυκατοικίας.
- Καθαρισμός καπναγωγού και καμινάδας, μέρος της ίδιας εργασίας.
- Για μονάδες μεγάλης ισχύος (άνω των 400 kW) η ρύθμιση είναι συχνότερη — σπάνιο σε κατοικίες.
Πέρα από την υποχρέωση, είναι η καλύτερη επένδυση της χρονιάς: ένας αρρύθμιστος καυστήρας καίει αισθητά περισσότερο καύσιμο για την ίδια θερμότητα.
3. Πυροσβεστήρες: ετήσια συντήρηση, αναγόμωση
Η ΚΥΑ 618/43/2005 (ΦΕΚ 52 Β΄), όπως τροποποιήθηκε (ΚΥΑ 17230/671/2005, ΚΥΑ 140424/2021), ορίζει τις διαδικασίες συντήρησης, επανελέγχου και αναγόμωσης:
- Ετήσια συντήρηση από αναγνωρισμένη εταιρεία, με ετικέτα ελέγχου πάνω στον πυροσβεστήρα (ημερομηνία, επόμενος έλεγχος).
- Αναγόμωση σε τακτά διαστήματα ανάλογα με τον τύπο — για τους συνήθεις τύπους ξηράς κόνεως κάθε πέντε χρόνια, με υδραυλική δοκιμή του δοχείου.
- Μέγιστη διάρκεια ζωής 20 έτη από την κατασκευή· μετά αντικαθίσταται.
Το λεβητοστάσιο πρέπει να έχει πυροσβεστήρα οπωσδήποτε. Για τους υπόλοιπους κοινόχρηστους χώρους, τα κτήρια με άδεια μετά το 1989 έχουν μελέτη πυροπροστασίας που ορίζει αριθμό και θέσεις· στα παλαιότερα, η τοποθέτηση ανά όροφο ή ανά κλιμακοστάσιο είναι καλή πρακτική και συχνά όρος της ασφάλισης.
4. Ηλεκτρολογική εγκατάσταση: επανέλεγχος ανά 10 έτη
Η κοινόχρηστη ηλεκτρολογική εγκατάσταση (φωτισμός, ανελκυστήρας, αντλίες, λεβητοστάσιο) έχει δική της παροχή και δική της Υπεύθυνη Δήλωση Εγκαταστάτη (ΥΔΕ). Με την ΥΑ 101195/2021 (ΦΕΚ 4654 Β΄) το μέγιστο διάστημα τακτικού επανελέγχου για κατοικίες και ανάλογους χώρους είναι δέκα χρόνια (από δεκατέσσερα που ίσχυαν παλαιότερα). Ο ηλεκτρολόγος μπορεί να ορίσει συντομότερο διάστημα, αιτιολογημένα.
Η ΥΔΕ υποβάλλεται στον ΔΕΔΔΗΕ. Χωρίς ΥΔΕ σε ισχύ, η επανασύνδεση μετά από διακοπή ή η αλλαγή παρόχου μπορεί να μπλοκάρει — και σε ηλεκτρολογικό ατύχημα, η έλλειψή της είναι το πρώτο που θα ζητηθεί.
5. Τι είναι υποχρέωση και τι καλή πρακτική
| Εργασία | Χαρακτήρας | Συχνότητα |
|---|---|---|
| Συντήρηση ανελκυστήρα | Νομική υποχρέωση | Κάθε 45 ημέρες |
| Περιοδικός έλεγχος ανελκυστήρα | Νομική υποχρέωση | Κάθε 5–6 χρόνια (κατοικίες) |
| Συντήρηση καυστήρα / λέβητα | Νομική υποχρέωση | Κάθε χρόνο |
| Συντήρηση πυροσβεστήρων | Νομική υποχρέωση | Κάθε χρόνο · αναγόμωση ανά 5ετία |
| Επανέλεγχος ηλεκτρολογικής εγκατάστασης (ΥΔΕ) | Νομική υποχρέωση | Κάθε 10 χρόνια το πολύ |
| Καθαρισμός δεξαμενής πετρελαίου | Καλή πρακτική | Κάθε 4–6 χρόνια, ή όταν βουλώνουν φίλτρα |
| Καθαρισμός δεξαμενής νερού / έλεγχος πιεστικού | Καλή πρακτική (όπου υπάρχει) | Κάθε χρόνο |
| Έλεγχος ταράτσας, υδρορροών, φρεατίων | Καλή πρακτική | Κάθε φθινόπωρο |
| Απεντόμωση – μυοκτονία κοινόχρηστων | Καλή πρακτική | 1–2 φορές τον χρόνο |
| Φωτισμός ασφαλείας, θυροτηλέφωνο, γκαραζόπορτα | Καλή πρακτική | Έλεγχος κάθε χρόνο |
| Ασφάλιση κτηρίου / αστικής ευθύνης | Καλή πρακτική — υποχρέωση αν το ορίζει ο κανονισμός | Ετήσιο συμβόλαιο |
6. Το ετήσιο ημερολόγιο
| Πότε | Τι |
|---|---|
| Συνεχώς | Συντήρηση ανελκυστήρα κάθε 45 ημέρες — σημειώστε την επόμενη ημερομηνία στο βιβλιάριο |
| Σεπτέμβριος – Οκτώβριος | Συντήρηση καυστήρα και καμινάδας · έλεγχος δεξαμενής και φίλτρων · πυροσβεστήρες · ταράτσα και υδρορροές πριν τις βροχές · προσφορές πετρελαίου |
| Οκτώβριος – Νοέμβριος | Τακτική γενική συνέλευση: απολογισμός, προϋπολογισμός, πρόγραμμα έργων |
| Άνοιξη | Απεντόμωση · καθαρισμός φρεατίων και ακαλύπτου · βαψίματα και μικροεπισκευές · έλεγχος κλιματισμού κοινόχρηστων (αν υπάρχει) |
| Όταν λήγει το πιστοποιητικό | Περιοδικός έλεγχος ανελκυστήρα από φορέα — κλείστε ραντεβού 2–3 μήνες πριν τη λήξη |
| Κάθε 10 χρόνια | ΥΔΕ κοινόχρηστης ηλεκτρολογικής εγκατάστασης |
7. Ποιος πληρώνει τι
Οι τακτικές συντηρήσεις (μηνιαία ανελκυστήρα, ετήσια καυστήρα, πυροσβεστήρες) είναι λειτουργικές δαπάνες και βαρύνουν τον ενοικιαστή. Οι αντικαταστάσεις (νέος καυστήρας, νέο μοτέρ ή πλήρης ανακαίνιση ανελκυστήρα) βαρύνουν τον ιδιοκτήτη. Ο περιοδικός έλεγχος του ανελκυστήρα και η ΥΔΕ, ως πολυετείς πιστοποιήσεις της εγκατάστασης, χρεώνονται συνήθως ως δαπάνη ιδιοκτητών — δείτε τη διάκριση στον οδηγό για τα κοινόχρηστα.
Συχνές ερωτήσεις
Ο συντηρητής μας έρχεται κάθε δύο μήνες. Είναι εντάξει;
Για πολυκατοικία, όχι — η ΚΥΑ ορίζει κάθε 45 ημέρες. Το «κάθε δύο μήνες» ισχύει για μονοκατοικίες. Ελέγξτε το βιβλιάριο: αν οι υπογραφές απέχουν πάνω από 45 ημέρες, ζητήστε γραπτώς συμμόρφωση ή αλλάξτε συντηρητή. Σε ατύχημα, το βιβλιάριο είναι το πρώτο που θα ζητηθεί.
Έληξε το πιστοποιητικό περιοδικού ελέγχου. Τι κάνουμε;
Αναθέστε άμεσα τον έλεγχο σε διαπιστευμένο φορέα — ο συντηρητής σας μπορεί να προτείνει, αλλά ο φορέας πρέπει να είναι ανεξάρτητος. Αν ο έλεγχος βρει ελλείψεις, θα πάρετε προθεσμία αποκατάστασης· οι εργασίες αποφασίζονται στη συνέλευση ως έκτακτη δαπάνη. Μέχρι το νέο πιστοποιητικό, ο ανελκυστήρας λειτουργεί με ευθύνη της πολυκατοικίας.
Έχουμε παλιό ανελκυστήρα χωρίς πόρτες θαλάμου. Είμαστε υποχρεωμένοι να τον αναβαθμίσουμε;
Ο περιοδικός έλεγχος καταγράφει τις αποκλίσεις από τις ισχύουσες απαιτήσεις ασφαλείας και τάσσει προθεσμίες. Ορισμένες αναβαθμίσεις (π.χ. προστασία στην είσοδο του θαλάμου, διάταξη έκτακτης ειδοποίησης) προκύπτουν ως υποχρεωτικές από την έκθεση του φορέα. Το εύρος και οι προθεσμίες εξαρτώνται από την ηλικία και την κατάσταση της εγκατάστασης — ζητήστε από τον φορέα να σας τα εξηγήσει γραπτώς.
Ποιος υπογράφει τις συμβάσεις με συντηρητή και φορέα;
Ο διαχειριστής, ως εκπρόσωπος της πολυκατοικίας, με βάση απόφαση συνέλευσης ή τον προϋπολογισμό. Η σύμβαση πρέπει να είναι στο όνομα της «διαχείρισης πολυκατοικίας οδού …», όχι στο προσωπικό του όνομα, και να παραδίδεται στον επόμενο διαχειριστή με το πρωτόκολλο παράδοσης.
Το κτήριο δεν έχει καθόλου αρχείο συντηρήσεων. Από πού ξεκινάμε;
Από τα τέσσερα υποχρεωτικά, με αυτή τη σειρά: πιστοποιητικό ανελκυστήρα (ρωτήστε τον συντηρητή ή τον Δήμο για την καταχώριση), ΥΔΕ (ρωτήστε τον ΔΕΔΔΗΕ με τον αριθμό παροχής), φύλλο συντήρησης καυστήρα (ζητήστε το από τον τεχνικό), ετικέτες πυροσβεστήρων (κοιτάξτε τους). Ό,τι λείπει, προγραμματίστε το. Και ανοίξτε έναν φάκελο — φυσικό ή ψηφιακό — που να μένει στην πολυκατοικία.
Πηγές και διατάξεις
ΚΥΑ Φ.Α/9.2/οικ.28425/2008 (ΦΕΚ 2604 Β΄) — ανελκυστήρες: άρθρο 3 (καταχώριση), 4 §4 (συχνότητα συντήρησης), 8 (υποχρεώσεις ιδιοκτήτη/διαχειριστή), 10 (περιοδικοί έλεγχοι), 13 (κυρώσεις). Επίσης στο ΕΛΙΝΥΑΕ.
ΥΑ οικ. 189533/2011 (ΦΕΚ 2654 Β΄) — λειτουργία και συντήρηση σταθερών εστιών καύσης.
ΚΥΑ 618/43/2005 (ΦΕΚ 52 Β΄) — πυροσβεστήρες: συντήρηση, επανέλεγχος, αναγόμωση, όπως τροποποιήθηκε.
ΥΑ 101195/2021 (ΦΕΚ 4654 Β΄) — απαιτήσεις ηλεκτρικών εγκαταστάσεων και διαστήματα επανελέγχου · ΔΕΔΔΗΕ — Υπεύθυνη Δήλωση Εγκαταστάτη.
